Nga viti 2019, sipërfaqja e dhënë për leje ndërtimi në vend filloi të rritej me shpejtësi, duke kulmuar në 2022 – 2024, kur u dhanë 1.5 – 2 milionë metra katror sipërfaqe për leje ndërtimi në të gjithë vendin për qëllime banimi.
Ky është cikli i dytë i ndërtimeve në vend. I pari nisi pas vitit 1997, teksa lëvizjet e popullsisë nxitën ndërtime masive në qytetet e qendrës së vendit, kryesisht në kryeqytet.
Në vitin 2010 u arrit dhe rekordi historik me 2.7 milionë metra, për të rënë më pas në vitet në vijim, në vetëm 50 mijë metra katror në 2015-n.
U duk se vendi e kaloi fazën emergjente të ndërtimeve, me sektorin që arriti në maturim, madje sipërmarrjet tentuan të diversifikoheshin në drejtime të tjera, me disa që provuan madje dhe investimet në fermat blegtorale.
Kjo “qetësi” nuk zgjati për shumë kohë. Pas vitit 2016 nisi një tjetër valë e vrullshme. Ndryshe nga cikli i parë, që ishte i shpërndarë në të gjithë vendin, vëmendja tashmë ishte vetëm në kryeqytet.
P.sh., në 2010, Tirana mori vetëm 28% të sipërfaqes të lejeve të dhëna për banesa, Vlora, 27.7%; Shkodra 11%; Durrësi 8%. Në vitin 2011, Tirana mori po 28%, Vlora 18%, Durrësi 11%.
Në 2022 – 2024, në kryeqytet u dhanë 70-80% e sipërfaqeve për leje. Në vitin 2024 madje u arrit rekordi i lejeve të dhëna ndonjëherë për Tiranën, me 1.76 milionë metra katror.
A ka arritur sektori një maturim të ri?!
Dy vitet e fundit i kanë dhënë disa sinjale. Çmimet janë rritur me shpejtësi duke frenuar kërkesën. Në qendër, apartamentet kanë arritur në një pikë të lartë prej 4-6 mijë euro/m² dhe brenda Unazës, në 2000-3000 euro/m².
Shtrenjtimi i qendrës e zhvendosi kërkesën më në periferi, duke tërhequr një valë të re rritje çmimesh. Tashmë apartamenti më i lirë në Tiranë kushton mesatarisht mbi 1400 euro/m².
Sinjalet nga tregu janë që edhe kërkesa e të huajve për prona po bie, si rrjedhojë e shtrenjtimit të shpejtë të tyre. Vitet e fundit, edhe apartamentet në bregdet, sidomos në Jug, njohën rritje dyshifrore të çmimeve, për shkak të kërkesës së lartë.
Çmimet maksimale të shitjes së apartamenteve në bregdet kanë arritur deri në 4,000 euro/m², blerjet e të huajve ishin bërë një faktor i rëndësishëm për nxitjen e tregut, sidomos në bregdet.
Me kredinë për pasuritë e paluajtshme që ka arritur në 27% të së gjithë huasë së dhënë në vend, Banka e Shqipërisë ka shfaqur shenjat shqetësimi.
Në korrik 2024, Banka e Shqipërisë vendosi që norma e shtesës kundërciklike të kapitalit (KUNC) për Shqipërinë do të jetë 0.25 pikë për qind, nga zero që parashikohej në vendimin e mëparshëm, që u plotësua nga bankat deri në qershor 2025.
Që nga 1 korriku 2025, Banka e Shqipërisë vendosi kufizime të reja për kreditë për banesa: për shtëpinë e parë, financimi nuk mund të kalojë 85% të vlerës së pronës në Lek (75% në valutë) dhe kësti mujor nuk duhet të tejkalojë 40% të të ardhurave (35% në valutë); për shtëpinë e dytë, kufijtë janë 80%/35% në Lek dhe 70%/30% në valutë.
Afati maksimal është 30 vjet ose deri në pension, ndërsa bankat mund të tejkalojnë kufijtë vetëm për 15% të kredive të reja në raste të veçanta.
Sipas Bankës së Shqipërisë, zbatimi i këtyre kufijve do të mundësojë uljen e rrezikut të dështimit të huamarrësve dhe pakësimin e humbjeve bankare të lidhura me këto kredi, si pasojë e zhvillimeve eventuale të pafavorshme në çmimet e pronave të paluajtshme, ose në kuadrin makroekonomik të vendit.
Sipas statistikave të Bankës Qendrore, deri në fund të muajit qershor 2025, portofoli aktiv i kredisë për blerjen e banesave ka arritur vlerën e 230.1 miliardë lekëve, në rritje vjetore me 17.4%.
Zhvillimet demografike prej vitesh nuk janë në favor të tregut të pasurive të paluajtshme. Të dhënat e fundit të Censit gjetën se popullsia e Shqipërisë, në dekadën e fundit, është zvogëluar me 460 mijë banorë, ose rreth 16% më pak.
Edhe gjetjet e tjera nuk janë optimiste: Rreth 40% e apartamenteve rezultojnë të jenë bosh; grupmosha 15-19 vjeç është përgjysmuar në një dekadë; numri i grave në moshë riprodhimi ka rënë 28.4% nga 2011 – 2023, që paralajmëron një tkurrje të mëtejshme të lindjeve.
Bashkia e Tiranës, më e madhja në vend, e cila është një qendër graviteti në krahasim me të tjerat për emigracionin e brendshëm, nuk po sheh rritje të shpejtë të popullsisë.
Sipas Cens 2023, në kryeqytet kishte 758 mijë banorë, vetëm 8 mijë persona më shumë se në Censin 2011.
Në vitin 2025, popullsia u rrit me vetëm 1.7 mijë persona, duke arritur në 759.9 mijë banorë.
Kjo rritje faktike e popullsisë së kryeqytetit nuk është një lajm i mirë për ndërtuesit në kryeqytet, të cilët kanë ndërtuar për projeksione të gabuara deri më tani, me të dhëna që Tirana rritet me 20 – 25 mijë banorë në vit.
Maturimi në fakt duket se ka filluar. Rritja e aktivitetit të ndërtimit është ngadalësuar në 2023 – 2024 dhe operatorët pohojnë që shtrenjtimi i çmimeve ka frenuar kërkesën.
Valuta informale ka qenë një faktor i rëndësishëm që ka nxitur tregun e ndërtimit dhe pasurive të paluajtshme, si në ofertë, ashtu dhe në kërkesë, por hetimet e SPAK i kanë “trembur” këto hyrje, sipas deklarimeve nga agjentët e pasurive të paluajtshme dhe një pjesë e projekteve nuk dihet nëse do të fillojnë, apo më e keqja nëse ato që kanë nisur do të përfundojnë.
Ka apo nuk ka kërkesë, rritja e ndërtimeve duket se do të vazhdojë, të paktën sipas letrave.
Në tre mbledhjet në gjysmën e parë të 2025-s, Këshilli Kombëtar i Territorit ka dhënë leje për projekte shumëkatëshe në kryeqytet, hotele të larta e zona rezidenciale.
Ndërsa kemi ende për të parë materializimin e lejeve të dhëna në 2024-n, pasi duhen të paktën dy vjet që ato të fillojnë të konkretizohen.
Vetëm koha do ta tregojë nëse projektet e planifikuara në të ardhmen do të arrijnë të materializohen, apo do të mbeten në letër si rrjedhojë e mungesës së financimeve, apo rënies së kërkesës.
Por, si gjithmonë në Shqipëri, parashikimi mbetet një ekuacion i vështirë për shkak të një variable të panjohur, asaj të flukseve informale./Monitor
