Projekti “Durrës Yachts & Marina” do të jetë një nga investimet më të mëdha në vend, me një vlerë 2 miliardë euro, do të hapë mbi 12 mijë vende pune, do të gjenerojë zhvillim për turizmin dhe qytetin bregdetar të Durrësit.
Këto janë të paktën deklaratat e qeverisë, që prej gati dy vitesh po e reklamon me të madhe këtë investim dhe së fundi ka avancuar përmes çuarjes në Kuvend me procedurë të përshpejtuar për të miratuar në Kuvend projektligjin “Për miratimin e marrëveshjes kuadër, ndërmjet Këshillit të Ministrave të Republikës së Shqipërisë dhe Eagle Hills Real Estate Development, Albanian Seaports Development Company, sh.a., dhe Nshmi Development L.L.C”, për projektin e investimit strategjik “Marina & Jahtet e Durrësit””.
Sipas vendimit “Albanian Seaports Development Company” SHA që përfaqëson interesat e shtetit shqiptar do të jetë mbajtëse e 33 për qind të aksioneve ndërkohë që pala private do të mbajë 67 për qind të tij.
Por, sa më shumë që bëhen të ditura detajet për marrëveshjen, aq më shumë ngrihen pikëpyetjet për këtë investim të ashtuquajtur strategjik.
–Së pari, përfitimet e palës investitore duken shumë më të mëdha se ato të qeverisë shqiptare. Investitorët kanë përfituar përjashtim nga taksat e infrastrukturës dhe strehimit, përveçse kanë statusin e investitorit strategjik që i përjashton nga taksat e tjera, kanë marrë për zhvillim mbi 80 hektarë tokë në një nga zonat më të preferuara të Durrës dhe kanë lehtësira të shumta në skemën e financimin.
Për qeverinë shqiptare, deri tani është bërë e ditur nga relacioni i marrëveshjes së publikuar se përfitimi do të llogaritet vetëm mbi 2% të xhiros së Marinës. Ndërtimi i Portit të jahteve është në një fazë të dytë, ndërsa nuk dihet sa do të marrë qeveria nga faza e parë, që ka të bëjë me ndërtimin dhe shitjen e apartamenteve, ku tokën ia ka vënë në dispozicion investitorit qeveria shqiptare. Nuk ka ende detaje publike sa do të jetë përfitimi i qeverisë shqiptare nga projekti për shitjen e apartamenteve, që është dhe shumë më i shpejtë në kohë.
–Së dyti, investitori ka aq shumë lehtësi për mënyrën se si mund të sigurojë financimin, sa mund ti hapë rrugë lehtësisht futjes së parave informale.
Projekti pritet të realizohet në dy faza. Faza e parë parashikon dorëzimin e pjesës së Sheshit të Projektit të përshkruar më hollësisht në shtojcën e marrëveshjes, sipas Masterplanit të miratuar dhe planit të biznesit.
Këto shtojca nuk janë bërë publike, por agjentët e pasurive të paluajtshme që po punojnë me projektin thonë se do të ndërtohen dy godina në zonën pranë Urës së Dajlanit, e cila është aktualisht tokë pranë detit e papërdorur nga Porti dhe që pritet të rehabilitohet e të ndërtohet një miniqytet. Agjentët kanë filluar kontaktet për shitjen e apartamenteve.
Skemat
Pikërisht, skemat e miratuara me ligj lënë shumë hapësirë për kanalizimin e parave informale, apo pastrim parash.
Investimi i parashikuar në fazën e parë është 595 milionë euro. Kompanisë investitore i kërkohet që mbajnë në llogaritë e tyre një shumë që korrespondon me tridhjetë për qind (30%) të financimit të nevojshëm për zhvillimin e sheshit të fazës 1, pra rreth 180 milionë euro. Pjesa tjetër mund të sigurohet përmes:
– financimit të kapitalit nga Eagle Hills-i;
– financimit të borxhit të kontribuuar nga, ose në emër të, Eagle Hills-it dhe investimeve nga investitorë palë e tretë, të organizuara nga Eagle Hills-i;. Kjo skemë, shpjegojnë ekspertët mundëson lehtësisht fitime të mëdha, ose futje të parave informale. Psh, Eagle Hill mund të fusë si aksioner një person apo kompani X me një kapital fillestar prej 1000 eurosh dhe më pas ky person X si investitor merr 2 mijë metra sipërfaqe të ndërtuar, që ka vlerë 4 milionë euro, duke justifikuar në këtë mënyrë krijimin e një pasurie prej miliona eurosh. Kjo skemë, shpjegojnë ekspertët është e njohur në Tiranë dhe po përdoret gjerësisht me kullat e shtrenjta që po ndërtohen në kryeqytet. Duke qenë se vlera e apartamenteve është e lartë për shkak të çmimeve që luhaten nga 3-5 mijë euro/m2, është i vështirë që të justifikohet blerja e tyre me cash. Si rrjedhojë, përdoret skema e futjes si aksioner. “Psh, unë shes 5% të aksioneve që sot mund të jenë 10 mijë lekë. Këto 5% të aksioneve, kur ndërtohen apartamentet dhe hidhen në treg, shiten dhe bëjnë 1 apo 2 milionë euro”, thotë një ndërtues.
Krahas skemave të borxhit, kompania mund të marrë hua nga institucione ndërkombëtare, ku kompania kryesore ose investitorët e tjerë mund të marrin hua nga banka të huaja, që ekspertët shpjegojnë që është mjeti më i mirë për të justifikuar burimin e parave. Përmes kolateralit tokë, marrja e një huaje është e lehtë kudo.
Marrëveshja i lejon investitorit që të grumbullojë të ardhura nga shitjet, duke e zhvlerësuar tërësisht konceptin e një investitori strategjik, pasi ai thjesht do të operojë me skemën me të cilën veprojnë rëndom prej vitesh ndërtuesit në Shqipëri, duke shitur apartamentet që në gropë, apo në ajër.
Fitimet, nga të cilat do të përfitojë shteti, investitori i nxjerr sa të dojë
Duke pasur statusin e investitorit strategjik, që i lejon atij të operojë pa taksa, kompania ndërtuese mund të rrisë kostot sa të dojë, për sa kohë që nuk paguan TVSH-në, çka e bën atë që të reduktojnë fitimet, një pjesë të së cilës do e marrë qeveria shqiptare.
Ekspertët shpjegojnë se skema që përdoret sot është e tillë: Kompania, pasi i ble mallrat me çmimin real i dërgon ato në një vend offshore dhe më pas i bën dalje nga vendi offshore në territorin kufitar shqiptar me çmimin që ajo do, duke fryrë në këtë mënyrë çmimet dhe rritur fiktivisht shpenzimet.
Faza e dytë nuk dihet kur do të ndodhë
Investimi që realisht do të kishte vlerë për turizmin është ai i fazës së dytë, me një vlerë prej 1.49 miliardë euro, ndërtimi i Portit të Jahteve. Ky investim realisht nuk dihet kur do të fillojë, pasi ai është i lidhur me zhvendosjen e Portit të Durrësit. Vlerësimet e para nga drejtuesit e Portit janë se do të duhen të paktën 5 vjet që të fillojë zhvendosja e Portit dhe vetëm pas kësaj periudhe ndërtimi i projektit do të zgjerohet edhe në një sipërfaqe më të gjerë. Terminali i pasagjerëve që është në Portin e Durrësit do të qëndrojë po aty por punimet apo hapat për ridimensionimin e tij, mendohet të hidhen në fazën e dytë të zbatimit të projektit.
Zhvendosja e portit të Durrësit në Porto Romano do të jetë graduale, pasi edhe zhvillimi i projektit në portin ekzistues do të jetë i tillë. Ende nuk dihet sa është kosto e Portit të Ri në Porto Romano, që do të dojë të paktën 15 vjet të ndërtohet dhe nga do të sigurohen financimet.
Për momentin, investimi i vetëm strategjik i madh në Portin e Durrësit nuk duket tjetër veçse një projekt ndërtimi kullash, që mundëson futjen e parave nga burime të panjohura, ashtu siç po ndodh dhe me zhvillimin e Tiranës. Investimi është minimal, fitimet janë të garantuara dhe të shpejta, pasi interesi i blerësve, si vendas dhe të huaj, nuk ka munguar, për shkak të pozicionit strategjik, ndryshe sa do të kishte ndodhur nëse projekti do të jepej në një zonë të pazhvilluar të bregdetit.
