Për ekspertët, edhe në tregun e pasurive të paluajtshme në Tiranë, janë të pranishme sinjalet e rrezikut të flluskës së çmimeve, të ngjashme me disa qytete në botë, të publikuara te raporti “Rreziku global i flluskave të pasurive të paluajtshme në 2024”. Sipas ekonomistëve, raporti mund të merret për model për metodologjinë e llogaritjes së rrezikut edhe për tregun vendas. Në Shqipëri, vetëm frenimi i parasë kriminale mund të përcaktojë saktësisht kohën se kur do të ndodhë flluska e çmimeve. Në 9 vjet, çmimet e apartamenteve janë rritur 10 herë më shumë, në raport me të ardhurat nga paga.
Parashikimi se kur do të ndodhë flluska në tregun e pasurive të paluajtshme në Tiranë mbetet i vështirë.
Për ekspertët e ekonomisë dhe të tregut të pasurive të patundshme, nëse do të përshtatej për tregun shqiptar metodologjia e një raporti të fundit ndërkombëtar “Rreziku global i flluskave të pasurive të paluajtshme në 2024”, që përllogarit e riskut e tregut të pasurive të paluajtshme, sinjalet e një rënieje janë të pranishme edhe në vend.
Ndër 25 qytetet e analizuara në raport nga agjencia “Menaxhimi global i pasurisë”, rezulton se indikatorët kryesorë që lajmërojnë rrezikun e lartë të flluskës për tre qytetet, si Majami, Tokio dhe Zyrihu, janë nivelet e larta të rritjes së çmimeve deri në 50% gjatë 5 viteve, rënia e kërkesës nga mospërballueshmëria e çmimeve dhe rritja e normave të interesit.
Në Majami, rezultoi se çmimet e shitjes së pronave për periudhën 2019 deri në 2024 u rritën me 50%. Në Tokio 30% dhe në Zyrih, 25%. Për 3 qytetet, rritja e çmimeve ishte në disbalancë me ritmet e rritjes së të ardhurave, çka përbënte rrezikun e lartë për flluskë.
Në Zyrih, ky raport u përkeqësua. Rritja e të ardhurave mbeti në diapazonin më të ulët njëshifror, ndërsa rritja reale e çmimeve të pronave ishte me 20%, e vlerësuar si ndër më të lartat për 11 qytetet europiane të analizuara.
Nëse do i përshtasim këto tregues për tregun shqiptar, në Tiranë, për 3 vitet e fundit, periudha nga 2021 deri më 2023, çmimet mesatare të shitjes së apartamenteve janë rritur 41%, sipas të dhënave të indeksit të “Keydata Albania”, të publikuara nga “Çelësi Media Group”.
Çmimi mesatar i shitjes së apartamenteve për metër katror deri në fund të muajit dhjetor 2023 arriti në 1,548 euro nga 1,095 euro në tremujorin e parë të 2021.
Ylli Sula, drejtuesi i grupit “Çelësi”, tha se ritmet e rritjes së çmimeve janë më të larta se të ardhurat e familjeve shqiptare. “Çdo vit ka pasur rritje të çmimeve, ndërsa kërkesa reale nga familjarët apo bizneset është në stanjacion.
Së pari, nga çmimet e larta. Rritja e çmimeve të shitjes nuk është në përputhje me të ardhurat që fitojnë sot familjarët shqiptarë.
Në Tiranë, kërkesa reale që përbëhet nga familjet që kërkojnë të blejnë shtëpi për qëllime banimi apo ata që kërkojnë të blejnë për qëllime rinovimi apo zgjerimi është në rënie, për shkak të pamundësisë nga të ardhurat e ulëta”, pohon ai.
Nga periudha e analizuar e ecurisë së çmimeve mesatare, rezultoi se shtrenjtimi kishte nisur që në tremujorin e parë të 2021, pas periudhës së pandemisë së Covid-19. Nga njëri tremujor te tjetri, duke nisur nga 2021, rritja mesatare e çmimeve varionte nga 1,7 deri në 6,2%. Shtrenjtimi më i lartë ishte nga tremujori i tretë në tremujorin e katërt 2023, me 21%.
Rritja e çmimeve u analizua e ndarë në 3 zona. Shtrenjtimi më i lartë, me rreth 56%, ishte për pronat e shitura brenda Unazës së Vogël. Çmimi mesatar i shitjes së tremujorit të katërt 2023 arriti në 1,804 euro/m².
Në zonën e ish-Bllokut, çmimi mesatar i shitjes në tremujorin e katërt 2023 arriti në 2,160 euro/m². Çmimet mesatare krahasuar me tremujorin e parë 2021 u rritën me 45%. Tendencë rritëse të çmimeve mesatare të shitjes së apartamenteve ka pasur edhe për pronat jashtë Unazës së Vogël.
Çmimet mesatare reale në këtë zonë, deri në tremujorin e katërt 2023, arritën në 1,434 euro/m². Nga tremujori i parë 2021 në tremujorin e fundit 2023, çmimet mesatare u rritën me 38.3% edhe për pronat jashtë Unazës së Vogël.
Të dhënat e tjera të INSTAT bëjnë të ditur se që nga viti 2014, kur raportohen të dhënat më të hershme për pagën mesatare, deri në vitin 2023, paga nominale është rritur me 54%, nga 45 mijë lekë në muaj në 75 mijë lekë/muaj. Por, e indeksuar nga inflacioni, që ishte i lartë sidomos në 2022 dhe 2023, page reale për të njëjtën periudhë është rritur me rreth 30%.
Një i punësuar merr sot mesatarisht 22 mijë lekë në muaj (220 euro) më shumë se në vitin 2014 (e indeksuar me inflacionin, e paindeksuar rritja është 250 euro).
Ndërkohë, në vitin 2014, një apartament kushtonte 1100 euro/m2, ndërsa në vitin 2023 kushtonte rreth 1500 euro për metër katror, ose 400 euro për metër katror më shumë.
Si rrjedhojë, një apartament 90 metra katror që në vitin 2014 blihej me 99.4 mijë euro, në vitin 2023 kushtonte 139 mijë euro, sipas të dhënave të Keydata, ose gati 40 mijë euro më shumë.
Për të njëjtën periudhë, sipas të dhënave të INSTAT, një i punësuar me pagë ka marrë gjithsej 3300 euro më shumë për 9 vjet (të paindeksuara me çmimet, që janë të paktën 25% më të larta se në 2014-n)!
Pagat dhe çmimet e shtëpive
“Si rrjedhojë, një apartament 90 metra katror që në vitin 2014 blihej me 99.4 mijë euro, në vitin 2023 kushtonte 139 mijë euro, sipas të dhënave të Keydata, ose gati 40 mijë euro më shumë. Për të njëjtën periudhë, sipas të dhënave të INSTAT, një i punësuar me pagë ka marrë gjithsej 3300 euro më shumë për 9 vjet (të paindeksuara me çmimet, që janë të paktën 25% më të larta se në 2014-n)!”
Raporti ofertë-kërkesë
Në kryeqytet vijon të ketë bum ndërtimesh, edhe pse kërkesa është në rënie. Rritja e lejeve të ndërtimit kur emigracioni është i lartë, mbetet sinjali i parë për rrezikun e flluskës në Tiranë, sipas z. Ylli Sula, nga “Çelësi Group”.
“E dhëna e parë e mbingopjes së tregut janë ritmet e larta të rritjes së lejeve të ndërtimit, kur ritmet e numrit të të larguarve në emigracion janë në rritje. Pra volumi i rritjes së dhënies së lejeve për ndërtime të reja mbetet jashtë logjikës së kërkesës së qytetarëve për qëllime banimi apo edhe të bizneseve për ambiente zyrash dhe dyqanesh.
Trendi i kërkesës për strehim nuk është në rritje, pasi çmimet janë të papërballueshme për familjet e reja. Të pasurit e kanë ezauruar kërkesën për strehim. Kërkesa për prona për dyqan apo zyra ka rënë edhe nga bizneset, për shkak të çmimeve të larta”.
Edhe pse blerjet e apartamenteve në Tiranë nuk janë të përqendruara vetëm nga vendasit, pasi te kërkesa për blerje kanë ndikuar edhe emigrantët dhe shqiptarët e diasporës, sërish të dhënat e rritjes së numrit të banorëve të Tiranës ndër vite tregojnë se janë larg pritshmërive të ndërtuesve për rritje banorësh nga 20 mijë deri në 25 mijë në vit.
Nga viti 2011 deri në 2023, Tiranës i janë shtuar 40,754 banorë sipas të dhënave të Censit. Mesatarisht numri i banorëve të rinj është rreth 3,396 banorë në vit.
Për periudhën nga 2011 deri në 2023, totali i sipërfaqes së dhënë për leje ndërtimi banimi në Tiranë është 9,957 mijë metra katror. Mesatarisht 829,750 metra katror leje ndërtimi në vit apo 244,3 metra katror për çdo banor që i është shtuar kryeqytetit.
Edhe gjetjet e tjera nuk janë optimiste: Rreth 40% e apartamenteve rezultojnë të jenë bosh; grupmosha 15-19 vjeç është përgjysmuar në një dekadë; numri i grave në moshë riprodhimi ka rënë 28.4% nga 2011-2023, që paralajmëron tkurrje të mëtejshme të lindjeve.
Ndikimi i rritjes së normave të interesit te kërkesa
Përkeqësimi i përballueshmërisë së blerjes së pronës sipas “Rreziku global i flluskave të pasurive të paluajtshme në 2024” ka ardhur edhe nga rritja globale e normave të interesit të kredive gjatë dy viteve të fundit.
Në rastin konkret në Zyrih, raporti evidenton se pavarësisht ngadalësimit së rritjes së çmimeve nga rregullimi i inflacionit, korrigjimi i tyre nuk është arritur plotësisht, për shkak të rritjes së normave të interesit.
Deri në muajin korrik 2024, ekspozimi i sektorit bankar në kredi për pasuri të paluajtshme ka arritur në afërsisht 3,7 mld euro. Sipas statistikave të Bankës së Shqipërisë, vlera totale e kredisë për pasuri të paluajtshme është në rritje vjetore me 33%.
Portofoli i kredisë për pasuri të paluajtshme për individë arriti në vlerën e rreth 2 mld eurove dhe për bizneset, në vlerën e 1,7 mld eurove. Për 12 muajt e fundit deri në korrik 2024, portofoli i kredisë për pasuri të paluajtshme të biznesit është rritur me 60%, ndërsa në segmentin e individëve, me 16%.
Aktualisht, kredia për pasuri të paluajtshme e individëve dhe bizneseve përbën rreth 49% të portofolit total të kredisë së dhënë për sektorin privat të ekonomisë.
Në shumicën dërrmuese të rasteve, kreditë për pasuri të paluajtshme janë të siguruara me prona të lëna si kolateral në favor të bankave (në rastin më tipik, vetë prona e blerë me kredi).
Një krizë e mundshme në tregun e pasurive të paluajtshme do të ulte vlerën e kolateralit dhe do t’i ekspozonte bankat ndaj rreziqeve për humbje nga kreditë.
Në tetor të vitit të kaluar, Banka e Shqipërisë miratoi rregulloren “Për raportimin e të dhënave, identifikimin dhe monitorimin e treguesve mbi kredidhënien dhe investimet për prona të paluajtshme”.
Sipas Bankës së Shqipërisë, kjo rregullore formalizon, standardizon si dhe zgjeron të dhënat që mblidhen nga bankat dhe subjektet kredidhënëse lidhur me treguesit e standardeve që ato përdorin për ekspozimin ndaj pronave të paluajtshme rezidenciale dhe tregtare.
Gjithashtu, rregullorja ofron mundësinë që Banka e Shqipërisë të përdorë këta tregues si instrumente të politikës makroprudenciale, kur është e nevojshme për të zbutur rreziqet që shoqërojnë këto ekspozime nëse vlerësohen në nivele të larta.
Në muajin qershor, Banka e Shqipërisë vendosi të aplikojë, për herë të parë, një shtesë kundërciklike në raportin e mjaftueshmërisë së kapitalit të sektorit bankar, me 0.25 pikë përqindje.
Shtesa kundërciklike ka si qëllim ngadalësimin e ritmeve të kreditimit nga sektori bankar, në rastet kur rregullatori gjykon se huadhënia po rritet me ritme tepër të shpejta, duke krijuar rreziqe të shtuara për stabilitetin e sektorit.
Së fundmi, Banka e Shqipërisë paralajmëroi që, nëse kreditimi do të vazhdojë të zgjerohet me ritmet e muajve të fundit, rritja e mëtejshme e kësaj norme në fund të vitit 2024 ka një probabilitet të lartë.
Sipas ekspertit Arben Malaj, shtrëngimi i masave për dhënie kredie nga Banka e Shqipërisë, po ndikon te rënia e kërkesës. Por ky indikator i shkëputur, nga mungesa e të dhënave për hyrjen e fluksit të parave të pista, e bën të pamundur të parashikosh se kur do të ndodhë flluska e çmimeve.
“Plasje e flluskës ndodh kur oferta është më e ulët se kërkesa, e parë kjo në dinamikën edhe të ritmit të rritjes. Pra merr më rëndësi analiza e kërkesës në rritjen e çmimeve dhe të riskut.
Blerësit potencialë duhen analizuar një nga një, duke filluar nga kredia për strehim, investimet e individëve, kërkesat nga emigrantët, kërkesa nga të huajt dhe trendi për secilin prej tyre.
P.sh., Banka e Shqipërisë po e bën më të ngurtë dhe ndoshta më të shtrenjtë kredinë për banesa, kjo ul kërkesën, por nuk kemi të dhëna për përmasat e ekonomisë informale dhe parave të pista.
Po kështu duhet analizuar në një trend disavjeçar, për secilin zë, për të analizuar se kush mund të ushqejë rritjen e çmimeve, deri në plasjen e saj dhe kush mund të zbusë agresivitetin e rritjes se tyre”, pohon ai.
Sipas vrojtimit të Bankës së Shqipërisë, për aktivitetin kreditues, kushtet dhe termat e përgjithshëm për kreditë akorduar individëve u shtrënguan në tremujorin e tretë 2024.
Marzhet më të larta mbi kreditë me rrezik dhe kërkesat më të larta për kolateral (në kreditë për blerjen e banesave) patën ndikim shtrëngues në kushtet e termat e kreditimit për individët.
“Kërkesa e individëve për kredi u perceptua më e lartë në tremujorin e tretë, si në blerjen e banesave, ashtu edhe në financimin e konsumit”, vërehet në vrojtimin e Bankës së Shqipërisë për aktivitetin kreditues në 3-mujorin e tretë 2024.
Kërkesa më e lartë për financimin e konsumit dhe ajo për financimin në blerjen e banesave ishin faktorët kryesorë që sollën rritjen e kërkesës për kredi në këtë tremujor.
Në drejtim të kundërt me to ndikuan besimi konsumator dhe zhvillimet aktuale e të pritura në tregun e banesave. Faktorët e tjerë patën ndikime minimale. Në tremujorin e katërt të vitit, bankat presin që kërkesa për kredi të jetë e lartë, si për financimin e konsumit, ashtu edhe për blerjen e banesave.
Sinjalet janë aty, por për ekspertët vetëm frenimi i parasë kriminale do të sjellë flluskën e çmimeve
Ekspertët e tregut të pasurive të paluajtshme aktualisht konstatojnë se nuk ka vetëm rënie të kërkesës reale, por edhe të blerjeve me para të padeklaruar.
Ylli Sula, drejtuesi i indeksit “Key Data”, thotë se arsyeja kryesore e rënies së kërkesës nga blerësit e parasë informale ka ardhur për shkak të frikës nga hetimet e nisura për figurat kryesore të politikës, por edhe të biznesit.
“Në Tiranë janë shitur rreth 80% e apartamenteve në ndërtime kullash, por edhe ndërtime të reja. Prona këto që mund të blihen nga individët që kanë para informale. Në ndërtime si kulla nuk ka më apartamente të lira për shitje.
Përveç kësaj, prej 2 vitesh në publik vërehet se janë rritur hetimet nga SPAK për figura të njohura politike dhe të sipërmarrjes. Kjo i ka bërë blerësit që disponojnë këto para të hezitojnë”.
Por kur do të ndodhë rënia e çmimeve? Z. Sula thotë se vetëm ndalimi i ardhjes së parasë kriminale do të mund të sjellë shfryrjen e flluskës, pra rënien e çmimeve.
“Deri tani nuk kemi raste konkrete të mëparshme për shfryrjen e flluskës së çmimeve. Por të gjitha sinjalet e rrezikut të evidentuara më parë, por edhe ato që evidenton raporti janë aty në treg.
Por mendoj se në Tiranë, risku i vetëm për flluskën e çmimeve është kur do të ndalohet tërësisht hyrja e parasë kriminale dhe blerja e pronave me këto para”.
A ka rrezik?!
“Deri tani nuk kemi raste konkrete të mëparshme për shfryrjen e flluskës së çmimeve. Por të gjitha sinjalet e rrezikut të evidentuara më parë, por edhe ato që evidenton raporti janë aty në treg. Por mendoj se në Tiranë, risku i vetëm për flluskën e çmimeve është kur do të ndalohet tërësisht hyrja e parasë kriminale dhe blerja e pronave me këto para”.
