Normat e ulëta të interesit nxitën një rritje të shpejtë të portofolit të kredive për prona të sektorit bankar. Megjithëse masa e ekspozimit kundrejt madhësisë së bilancit nuk konsiderohet shumë shqetësuese, rritja e normave të interesit pritet të sjellë ulje të çmimeve të pronave, duke shtuar potencialisht edhe rreziqet për sektorin bankar.
Në një artikull të muajit mars të këtij viti, ekspertë të FMN-së evidentonin se çmimet e banesave në nivel global po pësojnë rënie pas disa vitesh në rritje të qëndrueshme.
Të dhënat e fundit të Organizatës për Bashkëpunim dhe Zhvillim Ekonomik (OECD) treguan se çmimet e banesave (të përshtatura me inflacionin) në tremujorin e fundit pësuan rënie për dy të tretat e vendeve për të cilat kjo organizatë përpunon dhe publikon të dhëna.
Rënia në shkallë të gjerë dëshmon se si tregjet e banesave po përshtaten me rritjen e normave të interesit që po aplikojnë bankat qendrore prej vitit të kaluar. Normat bazë të interesit janë rritur mesatarisht me 4 pikë përqindje në të gjithë ekonomitë kryesore, në nivelet që mbizotëronin përpara krizës financiare globale të vitit 2008.
Sipas artikullit, normat e interesit luajnë rol kritik në nxitjen e çmimeve të shtëpive, së bashku me rritjen e të ardhurave dhe popullsisë nga ana e kërkesës dhe faktorë të ndryshëm të ofertës, si kostot e ndërtimit.
Të dhënat empirike kanë treguar se një rritje me një pikë përqindje në normat reale të interesit shkakton ngadalësim të rritjes së çmimit të banesave me rreth dy pikë përqindje.
Ekonomia botërore kaloi një cikël të gjatë të normave të ulëta të interesit, që çuan në mënyrë logjike drejt rritjes së kërkesës për kredi, falë uljes së kostos së huamarrjes për të financuar blerjen ose ndërtimin e një shtëpie. Prej vitit të kaluar, gjërat po ndryshojnë me ritme të shpejta dhe normat e interesit të kredive po rriten.
Ndikimet mund të jenë shumë serioze për blerësit në vendet me mbizotërim të kredive hipotekore me normë të ndryshueshme interesi, ku përfshihet edhe Shqipëria. Ekspertët e FMN-së vlerësojnë se rënia e çmimeve të banesave do të varet direkt nga suksesi i luftës së bankave qendrore me inflacionin.
Vetëm kur rritja e normave të interesit të jetë frenuar ose ngadalësuar, çmimet e banesave mund të arrijnë njëfarë stabiliteti.
Sinjale në drejtim të frenimit të tregut të banesave po shfaqen edhe në Shqipëri. Indeksi i çmimeve të banesave, i llogaritur nga Banka e Shqipërisë, shfaqi një lloj frenimi në gjysmën e dytë të vitit të kaluar.
Frenimi mund të interpretohet si një efekt i parë i inflacionit të lartë dhe rritjes së normave të interesit në këtë treg. Megjithatë, informacioni për zhvillimet në tregun e pronave në Shqipëri ende nuk është shumë i plotë dhe i konsoliduar.
Në raportin e fundit për Shqipërinë, të dhjetorit 2022, Fondi Monetar Ndërkombëtar shprehet se mangësitë e rëndësishme të të dhënave për pasuritë e paluajtshme dhe sektorin e ndërtimit duhet të adresohen dhe më tej të garantohet një vigjilencë e shtuar lidhur me ndikimin e këtij sektori në stabilitetin financiar.
Sipas FMN-së, ky sektor po bëhet një përcjellës i rëndësishëm i lidhjeve mes sektorit ekonomik dhe atij financiar, duke pasur parasysh kontributin në rritje në aktivitetin ekonomik, në flukset hyrëse të bilancit të pagesave, por paralelisht edhe rritjen e financimit nga bankat.
Fondi Monetar Ndërkombëtar nënvizon se, pavarësisht përpjekjeve të fundit të Bankës së Shqipërisë, boshllëqet e konsiderueshme të të dhënave ende pengojnë monitorimin dhe identifikimin në kohë të rreziqeve të mundshme.
BSH: Çmimet e banesave pësuan rënie në gjysmën e dytë të vitit të kaluar
Sipas Indeksit Fischer të çmimit të banesave, që llogaritet me bazë 6-mujore, çmimi mesatar i banesave të shitura gjatë 6-mujorit të dytë 2022 ka rezultuar në rritje me 16.6% krahasuar me të njëjtën periudhë të një viti më parë, por është ulur me 9.1%, në krahasim me gjashtëmujorin e parë të vitit.
Në veçanti për Tiranën, indeksi i çmimeve ruajti ritmet e rritjes vjetore, me 13.9%, por me bazë gjashtëmujore pësoi edhe rënie më të thellë, me 11.4% më pak.
Pavarësisht qëndrueshmërisë së kërkesës dhe rritjes së kostove të ndërtimit, agjentët e tregtimit të pasurive të paluajtshme kanë raportuar çmime shitjeje më të ulëta ndaj gjashtëmujorit të mëparshëm.
Sipas Bankës së Shqipërisë, kjo ecuri sugjeron se rritja e çmimeve mund të ketë hyrë në një fazë normalizimi, pas një rritjeje të fortë në gjashtëmujorin e parë, përkatësisht prej 28.4% me bazë krahasimi gjashtëmujore dhe 39% me bazë vjetore.
Megjithatë, Banka e Shqipërisë thekson se çmimet e vlerësuara në gjashtëmujorin e parë 2022 ishin diktuar ndjeshëm nga numri i lartë i raportimeve për shitje në zona me çmime relativisht më të larta, ndërkohë që për gjysmën e dytë të vitit, shpërndarja e shitjeve sipas zonave, llojit dhe vlerës së banesave është disi më heterogjene.
Edhe për këtë arsye, mund të jetë ende herët për të arritur në konkluzionin se çmimet e banesave po bien.
Vërehet gjithashtu se në gjashtëmujorin e dytë, është rritur pesha e transaksioneve, ku çmimi i blerjes së pronës për shitjet e kryera ishte më i ulët se çmimi i kërkuar nga shitësi.
Pavarësisht frenimit të çmimeve, vlerësimi i përgjithshëm i agjentëve për situatën e përgjithshme të tregut ishte më pozitiv në krahasim me periudhën e kaluar.
Numri i banesave të reja të regjistruara nga agjentët ka qëndruar thuajse i pandryshuar në krahasim me periudhën paraardhëse, ndërsa numri i pronave të pashitura, si për banesat, ashtu edhe për godinat tregtare, ka vijuar të shënojë rënie për disa gjashtëmujorë radhazi.
Koha mesatare e shitjes së banesave në rang vendi ra në 10 muaj nga 10.8 muaj gjashtë muaj më parë, si pasojë e rënies së ndjeshme në kohën e shitjes së banesave në zonat e tjera. Për Tiranën, subjektet e anketuara kanë raportuar një kohë mesatare shitjeje prej 10.7 muajsh, dhe kjo vlerë ishte rreth 1 muaj më shumë nga një gjashtëmujor më parë.
Për zonën e bregdetit, koha e shitjes është rritur nga 6 në 7.3 muaj. Koha e shitjes së pronave në zonat e tjera është raportuar dukshëm më e ulët, nga 13.1 në 9.6 muaj.
Megjithëse shifrat për çmimet e qirasë, nuk janë detajuar, sipas agjentëve, ato kanë shënuar rritje gjatë periudhës. Kërkesa e përgjithshme për marrje me qira raportohet më e lartë nga kërkesa gjatë gjashtëmujorit të parë 2022. Informacioni mbi kërkesën dhe çmimet e qirasë vjen kryesisht nga agjentët që kryejnë aktivitet në zonën e kryeqytetit.
Pritjet për të ardhmen paraqiten pozitive, pavarësisht pasigurive të lidhura me situatën. Agjentët kanë pritje pozitive për ecurinë e tregut në territorin ku ata veprojnë për të ardhmen afatshkurtër dhe për periudhën më afatgjatë deri në dy vjet.
Numri i pronave që pritet të regjistrohen për shitje gjatë periudhës në vazhdim, pritet të mos ketë luhatje të qenësishme, duke qenë se përgjigjet e agjentëve tregojnë një rezultat të balancuar. Nga ana tjetër, agjentët presin gjithashtu rritje të çmimeve të pronave të paluajtshme për banesat dhe pronat tregtare.
Agjentët: Nuk duket të ketë flluskë çmimesh
Sipas agjentëve të tregut imobiliar, deri tani, tregu i pronave ngelet relativisht i shëndetshëm dhe nuk po vuan pasoja të dukshme nga rritja e shpejtë e normave të interesit.
Drejtor i Përgjithshëm i Century 21 Albania, Jonian Antoni, thotë se ecuria e tregut ka qenë e mirë në muajt e parë të vitit, pavarësisht shqetësimeve që ekzistonin për një lloj frenimi që mund të vinte nga rritja e normave të interesit.
Sipas tij, pritet që tregu të vazhdojë të jetë dinamik edhe në muajt e verës, që tradicionalisht shoqërohet me kërkesë të shtuar, edhe për shkak të ndikimit që kanë në treg blerësit jorezidentë.
Më në përgjithësi, sipas z.Antoni, në treg nuk duket të ketë një flluskë të çmimeve të pronave
“Nga statistikat që ne kemi mësuar në trajnime është se çmimi total i banesës së blerë duhet të jetë i barasvlefshëm me pagën e kryefamiljarit për një periudhë nga 18 deri në 22 vjet. Në rast se jemi brenda këtij intervali, nuk besoj se kemi rrezik për një flluskë në tregun e pronave.
Sot, çmimi mesatar i banesave në Tiranë ne na rezulton 1220 euro për m². Për një pronë me vlerë mesatare 110 mijë euro, besoj se jemi brenda intervalit të një page mesatare të përfituar nga 18 deri në 22 vjet, që është standardi i pranuar në analizat e real estate.
Besoj se masa është ajo që lëviz ekonominë dhe parimi i punës sonë është i fokusuar te pronat e mesme. Ky besoj se është tregu që investitorët duhet të gjuajnë më shumë. Tregjet e tjerë pastaj janë më të komplikuara.
Thënë këtë, duhet të kemi parasysh se analizat e tregut bëhen në një nivel mikro, të zonave të veçanta. Mund të ketë zona ku çmimet janë rritur më shumë nga sa mund të përballojë kërkesa dhe tregu. Këtë do ta tregojë tregu për periudhën nga gjashtë deri në tetëmbëdhjetë muajt e ardhshëm”, thotë ai.
Sipas tij, rreziqet për flluskë çmimesh në tregun e pronave për vende ende në zhvillim, si Shqipëria, janë të pakta.
“Sidoqoftë, edhe kur flasim për flluska në real estate, në nivel global, rënia më e madhe e çmimeve ka arritur deri në 30% apo 35%, ndërsa në shumicën e rasteve, rënia shkon 10-15%, që për shumë ekonomistë është më shumë stabilizim apo përshtatje, se sa flluskë e mirëfilltë.
Nëse do të flasim për projeksione afatgjata, mendoj se pronat pas 10 vitesh do të vlejnë më shumë nga sa vlejnë sot, ashtu siç sot vlejnë shumë më tepër se vlenin një dekadë më parë”, thotë z. Antoni.
Kredia është shtrenjtuar
Rritja e normave bazë të interesit nga bankat qendrore është reflektuar shpejt edhe në koston e kredive për blerje pronash të familjeve dhe bizneseve shqiptare, Duke qenë se këto kredi janë afatgjata, pothuajse në të gjitha rastet, ato jepen me norma të ndryshueshme interesi, përjashto një periudhë fillestare që mund të arrijë maksimalisht deri në pesë vjet.
Normat e interesit ndërtohen bazuar mbi ecurinë e një treguesi benchmark, që për Euron është zakonisht Euribori 12-mujor dhe për Lekun, yield-i i bonove 12-mujore, mbi të cilin aplikohet një marzh fiks interesi.
Megjithëse normat e interesit me bazë vjetore janë rritur ndjeshëm për të dy monedhat, sot rritja është ndjeshëm më e madhe për Euron, sesa për Lekun. Në harkun e një viti, Euribori 12-mujor është rritur me rreth 3.6 pikë përqindje, ndërsa yield-i i bonove 12-mujore, me më pak se 1.3%.
Një kredi për blerje banese me interes të ndryshueshëm në lekë ka mesatarisht një marzh interesi fiks prej rreth 2.5% mbi yield-in e bonove 12-mujore. Me yield-in aktual, interesi total i kredisë do të rezultonte sot më pak se 6.1%.
Ndërkohë, deri në fund të vitit të kaluar, rritja e interesave për ata huamarrës që patën rivlerësimin e normës së interesit në atë periudhë ishte edhe më e madhe. Yield-i i bonove 12-mujore arriti deri në 5.83%, që çonte interesin e kredisë sipër nivelit të 8.3%.
Bazuar në pritshmëritë se banka qendrore do të vijojë rritjet e normës bazë të interesit, ka shumë të ngjarë që yield-i i bonove të thesarit të rritet përsëri në gjysmën e dytë të vitit, duke rritur paralelisht edhe masën e shtrenjtimit të kredive në lekë.
Një kredi për blerje banese me interes të ndryshueshëm për euron ka mesatarisht një marzh interesi fiks pranë nivelit të 4% mbi Euriborin 12-mujor, që në total e çon sot interesin vjetor të kredisë në nivelin 7.8%. Përgjithësisht, kreditë në Euro kanë një marzh fiks pak më të lartë, pikërisht sepse Euribori për vite me radhë ishte në territor negativ (llogaritej zero për efekt të përcaktimit të interesit të kredive).
Edhe për Euron, gjasat janë që rritja e normave të interesit të mos ketë përfunduar. Rritja e mëtejshme e normës bazë do të rrisë më shumë euriborin dhe bashkë me të, edhe interesat vjetore të kredive në euro.
Aktualisht, një huamarrës me kredi në vlerën e 70 mijë eurove dhe me afat maturimi 25 vjet paguan një këst kredie prej 531 eurosh në muaj (llogaritur me një normë interesi 7.8%), nga rreth 369 euro në muaj (llogaritur me një normë interesi 4%) që paguante një vit më parë. Në një vit, kësti i kredisë është shtrenjtuar me afërsisht 44%.
Një huamarrës me kredi në vlerën e 8.4 milionë lekë dhe me afat maturimi 25 vjet paguan një këst kredie 54,400 lekë (llogaritur me një normë interesi 6.1%), nga 48,100 lekë (llogaritur me një normë interesi 4.8%) që paguante një vit më parë.
Në një vit, kësti i kredisë është shtrenjtuar me afërsisht 13%. Rritja e normave të interesit dhe kësteve mujore shton rreziqet për cilësinë e portofolit të kredisë, megjithëse deri tani, raporti i kredive me probleme nuk ka shënuar rritje të rëndësishme.
