Pasuritë e paluajtshme ngelen alternativa kryesore ndaj investimeve financiare, veçanërisht në rastin e Shqipërisë, ku mungon një treg i zhvilluar kapitalesh, ndërsa aksesi në tregjet e huaja është ende i kufizuar.
Pas pandemisë, tregu i pasurive të paluajtshme ka ndjekur një cikël rritjeje të shpejtë të çmimeve.
Kërkesa në këtë treg është mbështetur nga rritja e turizmit, oferta e lartë e kredisë bankare dhe interesi në rritje për blerje nga subjekte të huaja ose jorezidente.
Megjithatë, vlerësimet e sakta për ecurinë e çmimeve ngelen ende të vështira. I vetmi indeks periodik i çmimeve të banesave është ai i publikuar me frekuencë 6-mujore nga Banka e Shqipërisë.
Indeksi Fischer tregoi që çmimi mesatar i banesave të shitura gjatë 6-mujorit të dytë 2024 u rrit me 23.6% në krahasim me 6-mujorin e kaluar, dhe me 44.5% në krahasim me një vit më parë. Indeksi i çmimeve për shitjet në Tiranë u rrit me 26.2% ndaj periudhës paraardhëse dhe 56% ndaj nivelit të një viti më parë.
Vlerësimi i përgjithshëm i agjentëve për situatën e përgjithshme të tregut ishte disi më pozitiv në krahasim me 6-mujorin e parë.
Në përgjigje të pyetjes “Si e vlerësoni situatën e tregut në krahasim me periudhën (6-mujorin) e mëparshme?”, balanca neto e përgjigjeve ishte pozitive për rreth 5%, me përgjigje veçanërisht optimiste për zonën e qyteteve bregdetare, ku vlera e balancës ishte dukshëm më pozitive sesa mesatarja afatgjatë.
I njëjti tregues i vlerësuar vetëm për subjektet që kanë raportuar shitje rezultoi ndjeshëm më pozitiv gjatë periudhës, me një balancë neto rreth 17%.
Balanca e treguesit të numrit të banesave të reja të regjistruara nga agjentët ka rënë lehtë ndaj periudhës paraardhëse. Balanca neto e atyre që raportojnë rritje të numrit të banesave të regjistruara dhe atyre që raportojnë rënie të numrit të tyre ishte -5%.
Nga ana tjetër, numri i pronave të pashitura, si për banesa, ashtu edhe për godinat tregtare, ka vijuar të shënojë rënie për disa gjashtëmujorë radhazi.
Koha mesatare e shitjes së banesave në rang vendi ra në 9.3 muaj nga 10.5 muaj në vrojtimin e mëparshëm.
Në rastin e Tiranës, koha mesatare e shitjes u ul ndjeshëm në 7.1 nga 9.7 muaj. Koha mesatare për shitjet në zonat bregdetare u rrit, duke u kthyer në vlerat e një viti më parë, në 10 muaj, ndërsa për zonat e tjera, kohëzgjatja e shitjes ishte pak më e ulët sesa në 6-mujorin e kaluar, duke rënë në 11.6 nga 12.9 muaj.
Gjithmonë sipas vrojtimit të Bankës së Shqipërisë, pritjet për të ardhmen paraqiten pozitive. Agjentët kanë pritje pozitive për ecurinë e tregut në territorin ku ata veprojnë për të ardhmen afatshkurtër dhe për periudhën më të gjatë (deri në dy vjet).
Sipas informacionit mbi metodologjinë e vrojtimit, informacioni mbi ecurinë e çmimeve dhe vlerësimin e situatës nga ana e agjentëve në tregun e pasurive të paluajtshme merret nëpërmjet vrojtimit në terren të një kampioni të përbërë nga 230 subjekte, që kanë si aktivitet kryesor tregtimin e pronave të paluajtshme.
Subjektet e zgjedhura janë agjentë të zyrave të tregtimit të pasurive të paluajtshme dhe shoqëri ndërtimi, shitjet e të cilave përfaqësojnë rreth 75-80% të xhiros së të gjithë popullatës.
Megjithatë, ndërmjetësit e pasurive të paluajtshme dhe shoqata e tyre përfaqësuese, NAREA, kanë rezerva të mëdha rreth këtij indeksi. Sipas tyre, vrojtimi i Bankës së Shqipërisë bazohet në një numër të kufizuar subjektesh dhe transaksionesh.
Ky indeks shfaq luhatshmëri të konsiderueshme, i ndikuar shpesh edhe nga zonat ku raportohen transaksionet. Periudhat me një numër të lartë transaksionesh në zonat më të shtrenjta në përgjithësi reflektohen me rritje të fortë të indeksit të çmimeve të banesave.
Sipas agjentëve, ecuria e çmimeve në tregun e pasurive të paluajtshme është larg asaj që tregon ndryshimi më i fundit i Indeksit Fischer të Bankës së Shqipërisë.
Aktorët e tregut vlerësojnë se në Tiranë ka një ngadalësim të ndjeshëm të rritjes së çmimeve të pronave, ndërsa tregu ngelet më dinamik në zonat bregdetare.
Sipas tyre, tregu ka shitje sidomos për pronat e reja, që hidhen në treg nga ndërtuesit dhe ku në përgjithësi, çmimet janë më të larta.
Agjentët shprehen se ecuria më e mirë e këtij tregu mund të shpjegohet me një prani më të madhe të blerësve me para në dorë dhe sidomos nga jashtë, me faktin që shpesh, ndërtuesit mundësojnë pagesë graduale me këste, që ndjek avancimin e projektit të ndërtimit, por edhe me mungesën e ngërçit që lidhet me rivlerësimin dhe që po ndikon sidomos tregun e rishitjes.
Sipas tyre, këta faktorë po bëjnë që transaksionet të jenë më të orientuara sidomos te ndërtimet e reja dhe kjo pjesërisht krijon idenë e një rritjeje shumë të lartë të çmimeve.
Ata mendojnë se deri në procesin e rivlerësimit, tregu i rishitjes do të jetë në një fazë tranzicioni, me numër më të ulët transaksionesh dhe me një luhatje të vogël të çmimeve.
Më tej, rivlerësimi mund të sjellë shtim të ofertës së pronave në tregun e pasurive të paluajtshme.
Një zhvillim i tillë në teori do të ulte më shumë presionet rritëse mbi çmimet e pasurive të paluajtshme, por, sipas agjentëve, është e vështirë të thuhet nëse duhet të presim një rënie të mirëfilltë të tyre.
Pasuritë e paluajtshme kryesuan Investimet e Huaja Direkte edhe për 2024
Pasuritë e paluajtshme kryesuan investimet e huaja në ekonominë shqiptare për të tretin vit radhazi.
Sipas të dhënave nga Banka e Shqipërisë, për vitin e kaluar, investimet e të huajve në pasuri të paluajtshme në Shqipëri arritën vlerën e 325 milionë eurove, në rritje me 17% krahasuar me vitin 2023.
Pasuritë e paluajtshme sollën pothuajse 24% të vlerës totale të Investimeve të Huaja Direkte për vitin e kaluar.
Të dhënat tregojnë se investimet e huaja në pasuri të paluajtshme po vazhdojnë rritjen edhe këtë vit. Për tremujorin e parë, ato arritën vlerën e 104 milionë eurove, 24% më shumë krahasuar me të njëjtën periudhë të një viti më parë.
Cikli i rritjes së shpejtë të çmimeve të pasurive të paluajtshme në Shqipëri në vitet pas pandemisë po mbështetet në masë të konsiderueshme prej kërkesës që vjen nga investitorët e jashtëm.
Sipas Bankës së Shqipërisë, në 6-mujorin e dytë të vitit 2024, rreth 18% të banesave të shitura janë raportuar të blera nga shtetas jorezidentë.
Nga këta, rreth 77% rezultojnë shtetas të vendeve të BE-së. Në tërësi, pesha e transaksioneve në të cilat blerësit janë jorezidentë ka shfaqur prirje në rritje gjatë 5 viteve të fundit.
Investimet e huaja në prona janë tipike sidomos për zonat bregdetare, ku, pavarësisht rritjes së çmimeve, ato ngelen mjaft konkurruese krahasuar edhe me vendet e tjera bregdetare të rajonit.
Rritja e fortë e çmimeve të pronave në vitet e fundit i ka bërë pasuritë e paluajtshme edhe një alternativë më tërheqëse dhe ka rritur numrin e blerësve që kanë blerë prona për qëllime investimi.
Banka e Shqipërisë vlerëson se në fund të vitit 2024, stoku i investimeve të huaja në tregun e pasurive të paluajtshme në Shqipëri arriti në 2.04 miliardë euro, në rritje me 30% krahasuar me një vit më parë. Në dekadën e fundit, stoku i investimeve të huaja në pasuri të paluajtshme pothuajse është rritur me 27 herë.
Bazuar në metodologjitë e përdorura për matjen e investimeve të huaja, flukset e tyre vlerësohen me kursin e këmbimit mesatar të periudhës, ndërkohë që stoku vlerësohet me kursin e ditës së fundit të periudhës.
Sipas Bankës së Shqipërisë, rritja në stokun e investimeve nuk ka ardhur vetëm nga flukset e reja, por në të duhen llogaritur edhe ndryshimet nga kursi i këmbimit, ndryshimet nga çmimi dhe ndryshimet e tjera.
Kjo nënkupton se stoku i investimeve të huaja rivlerësohet në mënyrë periodike, duke reflektuar edhe ndryshimin e çmimit të aseteve.
Shtrëngimi i kredisë mund të frenojë ciklin “e artë” të pronave
Financimi nëpërmjet kredisë bankare ka vijuar të figurojë në një pjesë të mirë të shitjeve të pronave.
Sipas vrojtimit të Bankës së Shqipërisë, gjysma e pronave për banim dhe e atyre për përdorim tregtar të shitura në 6-mujorin e dytë 2024 janë blerë me hua bankare. Nga këto, në 72% të rasteve, kredia ka mbuluar deri në 60% të vlerës.
Ndikimi i konsiderueshëm i kredisë në tregun e pasurive të paluajtshme ilustrohet edhe nga statistikat e huadhënies.
Sipas Bankës së Shqipërisë, kredia për shtëpi u rrit për të pestin vit radhazi në vitin 2024.
Të dhënat tregojnë se kredia e re për blerje banesash arriti rekordin e ri historik prej 54.9 miliardë lekësh, ose rreth 545 milionë euro, të llogaritura me kursin mesatar të vitit të kaluar.
Kredia e re për banesa u rrit me 13% krahasuar me vitin 2023.
Vlera e portofolit aktiv ose tepricës së kredisë për shtëpi në fund të vitit 2024 arriti në pothuajse 208.7 miliardë lekë, me rritje vjetore prej 15.5%.
Ritmet e rritjes të portofolit të kredisë janë rritur ndjeshëm krahasuar me nivelin prej 6.3% të vitit të mëparshëm.
Gatishmëria e lartë e sektorit bankar për të financuar blerjen e pronave ka qenë një faktor mbështetës në rritjen e çmimeve. Kjo ka ndikuar që në vitet e fundit, vlera e pronave të rritet dhe në përgjithësi ato kanë rezultuar investime të leverdishme.
Por, duke filluar nga gjysma e dytë e këtij viti, gjërat mund të ndryshojnë, me hyrjen në fuqi të masave kufizuese të Bankës së Shqipërisë lidhur me kredinë bankare për blerje banesash.
Vendimi parashikon përcaktimin e niveleve tavan për treguesit “Raporti i kredisë ndaj vlerës” dhe “Raporti i shërbimit të borxhit ndaj të ardhurave”, për kreditë që japin bankat për pasuri të paluajtshme rezidenciale.
Raporti i kredisë ndaj vlerës është përqindja e çmimit të blerjes së banesës që banka merr përsipër të financojë nëpërmjet kredisë.
Raporti tavan i kredisë ndaj vlerës në monedhën Lek do të jetë 85% për shtëpinë e parë dhe 80% për shtëpinë e dytë, ndërsa në valutë të huaj, 75% për shtëpinë e parë dhe 70% për shtëpinë e dytë.
Ndërsa raporti i shërbimit të borxhit ndaj të ardhurave përfaqëson raportin mes këstit ose kësteve të kredisë për prona, në raport me të ardhurat e huamarrësve.
Raporti i shërbimit të borxhit ndaj të ardhurave për kreditë në Lek do të jetë në nivelin 40% për shtëpinë e parë dhe 35% për shtëpinë e dytë.
Në valutë të huaj, niveli tavan do të jetë 35% për shtëpinë e parë dhe 30% për shtëpinë e dytë.
Sipas Bankës së Shqipërisë, zbatimi i këtyre kufijve do të mundësojë uljen e rrezikut të dështimit të kredimarrësve dhe pakësimin e humbjeve bankare të lidhura me këto kredi, si pasojë e zhvillimeve të pafavorshme në çmimet e pronave të paluajtshme dhe në kuadrin makroekonomik të vendit, si rritja e papunësisë, rënia e të ardhurave, rritja e normave të interesit, etj.
Banka e Shqipërisë argumenton se këta kufij marrin në konsideratë dhe janë përshtatur për të adresuar në mënyrë proporcionale rrezikun, në varësi të tipit të pronës dhe monedhës në të cilën jepet kredia.
Njëkohësisht, vendimi parashikon një rekomandim lidhur me afatin maksimal të maturimit të kredisë për pasuri të paluajtshme rezidenciale, i cili mund t’u shërbejë bankave për të përmirësuar profilin e rrezikut të një ekspozimi të caktuar.
Vendosja e masave shtrënguese për kredinë për shtëpi erdhi edhe si rezultat i rekomandimeve të Fondit Monetar Ndërkombëtar (FMN).
Në fakt, Banka e Shqipërisë kishte shprehur që vitin e kaluar shqetësimin e saj për rritjen e shpejtë të kredisë për shtëpi. Fillimisht, ky shqetësim u tentua të adresohej nëpërmjet vendosjes së një shtese të posaçme në raportin e mjaftueshmërisë së kapitalit të sektorit bankar.
Shtesa kundërciklike e kapitalit u vendos për herë të parë në qershor, në nivelin 0.25% (për t’u zbatuar nga 30 qershori 2025) dhe u rrit në dhjetor në nivelin 0.5% (për t’u zbatuar nga 31 dhjetori 2025).
Megjithatë, edhe për shkak të niveleve të larta faktike të kapitalizimit të sektorit bankar, një masë e tillë deri tani nuk ka dhënë ndikime të rëndësishme në ngadalësimin e kreditimit.
Për këtë arsye, Banka e Shqipërisë ka vendosur të ndjekë rekomandimin e FMN-së dhe të vendosë kufizime direkte në standardet e administrimit të rrezikut, të lidhura me kredinë për shtëpi.
Efektet reale të vendimmarrjes së Bankës së Shqipërisë do të jenë më të qarta gjatë muajve në vazhdim, por megjithatë pritshmëritë e para të aktorëve të tregut janë që këto masa do të ndikojnë kryesisht blerjet e shtëpive të dyta dhe në përgjithësi, të atyre për qëllime investimi.
Megjithatë, duhet thënë se ky segment vlerësohet të ketë pasur një peshë në rritje në transaksionet e tregut në vitet e fundit.
Në veçanti, rritja e turizmit ka nxitur blerjet e shtëpive për qiradhënie ditore në Tiranë dhe në bregdet.
Edhe agjentët e pasurive të paluajtshme nuk mendojnë se rregullat e reja të vendosura nga Banka e Shqipërisë do të kenë ndikim shumë të rëndësishëm në kufizimin e kreditimit për blerjen e pasurive të paluajtshme dhe në ecurinë e tregut të pronave në përgjithësi.
Sekretari i Shoqatës Shqiptare të Pasurive të Paluajtshme (NAREA), Reinaldo Pipiria, u shpreh për “Monitor” se, mbështetur në përvojën e deritanishme të sektorit dhe në kontaktet me sektorin bankar, kreditë për blerjen e pasurive të paluajtshme jepen me kushte që qëndrojnë brenda limiteve të vendosura nga Banka e Shqipërisë.
Megjithatë, z. Pipiria mendon se efektet mund të vijnë kryesisht nga perceptimi që krijojnë aktorët e tregut dhe veçanërisht shitësit pas miratimit të masave të reja.
Sipas tij, sinjalet se Banka e Shqipërisë po tenton të shtrëngojë kreditimin mund të sjellin më shumë hezitime të shitësve ndaj atyre blerësve potencialë që duan ta financojnë blerjen me kredi.
Ai shprehet se shitjet me kredi, sidomos në vitin 2024 e në vazhdim, janë dëmtuar disi edhe nga shtyrja e procesit të rivlerësimit.
Në këtë fazë, duket se agjentët e tregut të pronave i druhen më shumë një efekti psikologjik, se sa një ndikimi të drejtpërdrejtë të masave të Bankës së Shqipërisë në tregun e pasurive të paluajtshme.
Oferta e pronave ngelet e lartë
Ndërkohë që masat e Bankës së Shqipërisë dhe “ngopja” e turizmit mund ta frenojnë kërkesën, oferta në tregun e pasurive të paluajtshme duket se vazhdon të rritet.
Sipas të dhënave të INSTAT, vitin e kaluar në Shqipëri u dhanë 1336 leje ndërtimi, në rënie me 16.6% krahasuar me një vit më parë.
Vlen të thuhet se lejet për pallate (ndërtesa me lartësi mbi tre kate) ishin në nivele të përafërta me një vit më parë. Vitin e kaluar u dhanë 219 leje të tilla, nga 218 një vit më parë.
Numri i lejeve në këtë kategori ka qenë në nivele të përafërta dhe të qëndrueshme në katër vitet e fundit, duke reflektuar oreksin e lartë për të ndërtuar pallate dhe kulla në periudhën pas pandemisë.
Një tendencë e tillë konfirmohet edhe nga rritja e sipërfaqes së lejeve të ndërtimit. Në vitin 2024, sipërfaqja totale e lejeve të ndërtimit për ndërtesa të reja arriti në afërsisht 2.5 milionë m², në rritje me 18.1% krahasuar me një vit më parë.
Këto të dhëna tregojnë se oferta e re e pasurive të paluajtshme në treg, kryesisht atyre rezidenciale, do të vazhdojë të jetë e qëndrueshme./Monitor
