Në Tiranë vijon shtrenjtimi i çmimeve të apartamenteve. Brenda vijës së verdhë të ndërtimit, apartamentet e reja nga vëzhgimi i “Monitor” po shiten mbi 1,000 euro/m² nga 900 euro/m² që niste vitin e kaluar çmimi i shitjeve. Në zona të veçanta, si ajo e ish-Bllokut dhe Komuna e Parisit, çmimet kanë tendencë të fortë rritje deri në dyfish më të larta se vjet.
Shoqata e Ndërtuesve thotë se rritja e çmimeve është ndikuar nga shtrenjtimi i lartë i materialeve të ndërtimit. Aktorë të tjerë të tregut pohuan se çmimet janë të fryra nga rritja e lartë e kërkesës.
Tregu i pasurive të paluajtshme në Tiranë duket se është në periudhën më të mirë, pasi krahas ofertës së lartë prej ndërtuesve brenda qendrës së Tiranës, qëndron edhe kërkesa e lartë për blerje. Në anën tjetër, shtrenjtimi i çmimeve po ul leverdinë nga qiraja, si për shtëpitë në qendër, ashtu edhe në periferi.
Parashikohet që rritja e normave të interesit të kredive të sjellë rënie të kërkesës. Si do të ndikojë te çmimi? A do të jetë kjo një mundësi për ulje?
Si kanë ndryshuar çmimet?
Nga vëzhgimi në terren i “Monitor”, çmimet e apartamenteve të reja që po ndërtohen në kryeqytet janë rritur 100 deri në 300 euro për metër katror, si në zonat e periferisë, edhe në qendër.
Hera e fundit që në zonën e Kinostudios janë shitur apartamente të reja me 800 euro/m² ishte në kompleksin e ri të banesave përballë zyrave të kompanisë “Aleat” në vitin 2020. Prej vitit 2021, çmimet e apartamenteve të reja në këtë zonë nisin nga 1,000 deri në 1,100 euro/m².
Në kompleksin e ri të banimit që po ndërtohet përballë rreth-rrotullimit të TV Klan, nga zyra e shitjes u tha se çmimet e apartamenteve janë 1,100 euro/m² dhe 90% e tyre janë rezervuar nga blerësit. Kompleksi është ende në fazë fillestare ndërtimi.
Prej gati dy vitesh, në këtë zonë apartamentet po shiten me këtë çmim. Në pallatin e ri të ndërtuar në truallin e ish-hotelit “Molla” në fazën e ndërtimit, apartamentet u shitën me 1,000 euro/m², ndërsa me përfundimin e objektit, arritën 1,100 euro/m².
Çmimet e apartamenteve të reja kanë diferencë të lartë çmimesh me ndërtimet e shumë viteve më parë. Ndërtuesi Hajredin Fratari tha për “Monitor” se afër kompleksit “Xhura”, në zonë e Kinostudios, këto ditë ka shitur 15 apartamente me çmim 650 euro/m². Bëhet fjalë për apartamente në pallate të ndërtuara 20 vite më parë, por këto njësi banimi nga ndërtuesi janë shfrytëzuar për dhënie qiraje.
Nëse vazhdon më poshtë kësaj zone, gjen apartamenteve me çmime 100 deri në 200 euro më të larta. Në një kompleks të ri banimi, që ka përfunduar në zonën e “Varrit të Bamit”, çmimet e apartamenteve varionin nga 1,200 deri në 1,300 euro/m². Nga zyra e shitjeve u pohua se tashmë, të gjitha apartamentet janë shitur, ndërsa janë në dispozicion të blerësve vetëm dy hyrje.
Në ndërtimin e ri pranë Maternitetit të Ri të Tiranës, çmimet e apartamenteve kanë arritur 1,200 euro/m². Në këtë zonë, më parë çmimet e apartamenteve nisnin nga 900 euro/m².
Rritje të çmimeve këtë vit ka edhe në ndërtimet e reja në zonën e “Ali Demit”. Çmimet e reja që po ndërtohen në këtë zonë nga kompania “Kika Konstruksion” janë 1,000 euro/m². Në këtë zonë, vjet apartamentet janë shitur 900 euro/m². Ndërsa çmimi i apartamenteve të reja që kompania po ndërton në zonën pranë Burgut 313, është 1,100 euro/m².
Rritje çmimesh të apartamenteve vihet re se po aplikohet nga të njëjtët ndërtues, por në komplekse të ndryshme banimi. Në kompleksin e përfunduar rezidencial “Zirkon”, para Spitalit të Pediatrisë në Qendrën Spitalore Universitare “Nënë Tereza” (QSUT), sipas administratorit të shitjeve, vjet apartamentet u shitën me çmime 1,000 euro/m². Ndërkohë pallatet e reja që po ndërtohen nga i njëjti ndërtues pas kompleksit të parë, këtë vit po shiten me çmim 1,200 euro/m². Të njëjtin çmim shitje kompania ka vendosur edhe për apartamentet pas Ministrisë së Mbrojtjes. Apartamentet ekzistuese në këto zona, vjet janë shitur me çmim 800 – 900 euro/m².
Komuna e Parisit vijon të shënojë rritje të lartë të çmimeve të apartamenteve të reja për këtë vit. Në hyrje të Komunës së Parisit janë duke u ngritur dy ndërtime të reja (një ndërtim pranë ish-NTV dhe tjetri buzë rrugës qendrore në truallin e ish-pallateve dykatëshe të ndërtuara para demokracisë).
Në ndërtimin buzë rrugës, që nisi këtë vit, çmimet e shitjes sipas ndërtuesit të objektit nisin nga 2,200 euro për metër katror. Edhe në pallatin e ri që po ndërtohet në Komunën e Parisit, pranë ish-NTV, këtë vit çmimet janë rritur 300 euro krahasuar me vitin 2021.
Zyra e shitjeve pohoi se, së shpejti, do të dalin me çmim shitjeje 1,800 euro/m², ndërsa shtuan se tashmë kanë mbetur shumë pak hyrje për t’u shitur. Vjet për këtë ndërtim, zyra e shitjeve tha se çmimet nisnin nga 1,500 euro/m². Ndërtimi është ende në fazën e ngritjes së themeleve (objekti filloi në 2021).
Çmimet në disa lagje të kësaj zone janë njehsuar me rrugën “Myslym Shyri”. Dy ndërtime që kanë nisur të zhvillohen pranë kompleksit të banimit “Kika” dhe godinës së KESH kanë çmime shitjeje nga 1,800 euro/m². Në këtë zonë, vjet çmimet e shitjes arrinin deri në 1,500 euro/m². Vjet rritja më e lartë e çmimeve në këtë zonë ishte për ndërtimin e ri në tokën e ish-Universitetit New Jork. Në ndërtimin e ri ku ishte i ngritur universiteti, çmimet e shitjes sipas zyrës të shitjeve do të ishin 1,700 euro/m² dhe tani kanë arritur deri në 1900 euro/m2. Në vitin 2020, çmimet e apartamenteve në këtë zonë ishin rreth 1,200 euro/m².
Vjet në zonën e “Myslym Shyrit”, apartamentet e fundit të ndërtuara pranë dyqanit “Adidas” nga kompania “Edonil sh.p.k.” u shitën 1,800 euro/m². Në këtë zonë, çmimet në ndërtimet e 2020-s varionin 1,800 euro/m² për pallatet buzë rrugës dhe në brendësi të zonës nga 1,400 deri në 1,500 euro/m².
Në Rrugën e Kosovarëve, çmimet e apartamenteve në kompleksin e banimit “Altana Luxury Residence” nisin nga 3,500 euro/m². Ndërsa çmimet e apartamenteve përballë Parkut Olimpik po shiten mbi 2,000 euro/m².
Tek kompleksi “Lake View Recidence”, pranë liqenit artificial të Tiranës, çmimet e apartamenteve kanë arritur 2,200 euro/m². Vjet në këto ndërtime, çmimet varionin nga 1,700 – 1,800 euro/m², ndërsa katet e fundit, 2,000 euro.
Për vitin 2022, çmime të larta shitje janë edhe në zonën e Astirit. Çmimet e pallateve të reja që po ndërtohen në fund të kësaj zone në kufi me Yzberishtin variojnë nga 900 – 950 euro/m². Vjet në këtë zonë çmimet e apartamenteve varionin nga 700 – 800 euro/m².
Kompleksi i ri prej 7 pallatesh që po ngrihet pas “Casa Italia” ofron apartamente me çmime 1,100 euro/m². Edhe pranë rreth rrotullimit të Doganave dhe Uzinës Dinamo, çmimet kanë arritur 1,100 euro.
Në zonën pas Qendrës Tregtare Univers, grupi BALFIN është duke zhvilluar të parin projekt me apartamente banimi. Karakteristikë e zonës janë shtëpitë individuale të ngritura nga banorë që kanë migruar në Tiranë pas viteve ‘90. Sipas zyrës të shitjes, vjet çmimet e apartamenteve në zonën e re rezidenciale “City Univers” ishin 580 deri në 650 euro/m². Për 2022, çmimet e shitjes janë 700 euro/m².
Kullat dhe apartamentet tek ish-Blloku arrijnë 5,000 euro/m²
Në qendër kanë nisur punën shumë projekte luksoze apo kulla, çmimet e të cilave për vitin 2022 kanë arritur deri në 5,000 euro/m². Invest Society po zhvillon në Tiranë 4 projekte luksoze, Rainbow Center, West Residences, Book Building, Green Terrace. Të gjitha ndërtimet e kompanisë “Invest Society” karakterizohen nga pozicioni strategjik, teknologjia inovative dhe dizajni unik. Projektet mbajnë emrin e studios italiane “Stefano Boeri Architetti”.
Book Building, që ka filluar të ndërtohet pas Sahatit, sipas lejes zhvillimore është godinë shumëfunksionale 4, 5, 11 dhe 21 kate, me 3 kate nëntokë. Zyra e shitjeve e kontaktuar nga “Monitor” tha se çmimet e apartamenteve të banimit në këtë ndërtim janë 5,000 euro/m². Nga zyra e shitjeve pohohet se ka ende apartamente të pashitura.
Rainbow Center te Blloku është godinë me 7 kate (nga të cilat dy kate janë qendra tregtare). Tashmë në këtë ndërtim nuk gjenden më apartamente të lira për shitje, sipas përfaqësuesve të zyrës së shitjes, të cilët shtojnë se krahasuar me vjet, çmimet janë më të larta. Për vitin 2022, apartamentet në këtë ndërtim janë shitur 5,000 euro/m² (ndërtimi është ngritur në truallin e ish-bar “Rovena”).
Vjet çmimet e ndërtimeve të reja në zonën e ish-Bllokut nisnin nga 3,000 euro/m² (siç është ndërtimi i nisur në truallin e ish-vilës Ferdinant, por edhe apartamente në “Rainbow Center” u shitën 3,000 euro/m²).
Rritje të çmimeve të apartamenteve rreth 7% më shumë se vitin e kaluar për 2022 ka pasur edhe tek objekti i ri që po ndërtohet pas selisë së LSI. Vjet, nga zyra e shitjeve u pohua se çmimet e apartamenteve nisnin nga 3,000 euro, ndërsa këtë vit, nga 3,200 euro/m².
Shoqata e Ndërtuesve: Rritja e çmimeve, nga shtrenjtimi i materialeve të ndërtimit
Çmimet e materialeve të ndërtimit këtë vit kanë shënuar rritje të lartë. Për Shoqatën e Ndërtuesve, shtrenjtimi i materialeve të ndërtimit, kostoja e lartë për pagesat e punëtorëve dhe të truallit të ndërtimit, si dhe taksat janë arsyet kryesore të rritjes së çmimeve të apartamenteve.
Sekretari i Përgjithshëm i Shoqatës së Ndërtuesve, Arben Dervishi, tha për “Monitor” se nga rritja e çmimeve të materialeve të ndërtimit, kostot e ndërtimit janë rritur 30 – 50% më shumë se vjet. “Për këtë ka pasur rritje të lartë të çmimeve të materialeve të ndërtimit.
Për materiale si alumini, bakri, hekuri dhe çimento, çmimet janë rritur 200% krahasuar me vjet. Rritje të lartë ka pasur edhe për çmimin e karburantit. Pavarësisht se për këtë muaj ka një rënie të çmimeve të materialeve të ndërtimit, sërish mbeten të larta. Tashmë në kryeqytet nuk ka më ndërtime me kosto 300 – 400 euro/m². Kostoja për apartamente ka arritur deri 800 euro/m², për shkak të rritjes së cilësisë. Për kullat, për shkak të përdorimit të materialeve dhe fasadave unike, kostot e ndërtimit arrijnë deri në 2,000 euro/m². Rritja e çmimeve të apartamenteve po pasqyron trendin e zhvillimit të çmimeve të materialeve të ndërtimit”.
Administratori i kompanisë “Century 21”, Jonian Antoni, tha se shtrenjtimi i materialeve të ndërtimit do të ndikojë më tepër në rritjen e çmimeve të pronave joelitare.
“Ndërtuesi është një kompani dhe sigurisht operon me marzhet e fitimit. Pra nëse rritet kosto, ndërtuesi do të aplikojë marzhet e tij, si pasojë rritet edhe çmimi final. Në të vërtetë kjo vërehet më shumë te ndërtimet e nivelit të ulët dhe të mesëm dhe jo shumë në pronat elitare.
P.sh., nëse në një zonë elitare, kostoja e ndërtimit ka qenë 600 euro/m² dhe sot ka rritur 800 euro/m². Kjo rritje nuk vihet re shumë në çmimin fundor, sepse ai është mbi 2,500 euro/m² dhe ndërtuesi ka marzhe të larta fitimi. Por nëse kostoja e ndërtimit të një apartamenti në zona të lira ishte 330 euro dhe këtë vit është bërë 500 euro/m², kjo reflektohet direkt në çmimin e shitjes, i cili nga 800 euro ka arritur në 1,000 euro/m²”, thotë ai.
Përfaqësuesi i Shoqatës së Ndërtuesve shton se edhe çmimi i truallit të tokës së pronarëve ka shënuar rritje, sidomos për ndërtimet në qendër, ndërsa taksat zënë 11% të çmimit të shitjes së apartamenteve. “Çmimi i truallit të ndërtimit ka shënuar rritje të lartë.
Nëse më parë, pronarët e truallit kërkonin 30% të sipërfaqeve takuese, tashmë për zonat e qendrës nga pronarët kërkohet mbi 50%. Gjithashtu në Shqipëri, trualli i ndërtimit është i parcelizuar, ku për një sipërfaqe p.sh. 100 m² katrorë janë disa familje pronare. Ndërtuesit i duhet t’i kompensojë të gjithë, ndërsa në vend nuk ekziston legjislacioni për zhvillimin e projektit”, veçon z. Dervishi. Rritja e pagesave të punëtorëve është një tjetër arsye e rritjes së kostos së ndërtimit, sipas përfaqësuesve të Shoqatës së Ndërtimit.
Kërkesa e lartë fryn çmimet e apartamenteve
Edhe pse këtë vit është shtrenjtuar çmimi i materialeve të ndërtimit, siç është hekuri, çimentoja, qeramika, plastika etj., si dhe kostoja e pronarëve të truallit në zonat e qendrës ka arritur 50% nga 30% që ishte më parë, për ndërtuesin Hajredin Frateri mbeten arsye të pamjaftueshme për këtë rritje të lartë të çmimeve.
“Në Tiranë janë hapur shumë kantiere të reja ndërtimi dhe shumë prej tyre po rezervohen për blerje që në fazën e parë të ndërtimit. Madje në disa kulla që po ngrihen në Tiranë, apartamentet e banimit janë shitur të gjitha që në gropë, siç është rasti i ndërtimit pranë Hotel Dajtit. Mendoj se faktorët kryesorë që po ndikojnë te rritja e çmimeve është kërkesa e lartë, taksat dhe shtrenjtimi i materialeve të ndërtimit. Këtë vit, vetëm çmimi i hekurit është trefishuar, ndërsa 100 euro për metër katror banimi të ndërtuar t’i merr Bashkia e Tiranës, si taksa”.
Pavarësisht këtyre faktorëve, ndërtuesi Hajredin Frateri pohon se çmimet janë të fryra, për shkak të kërkesës së lartë. “Mendoj se ka fryrje të lartë të çmimeve, për shkak kërkesës. P.sh., nëse vjet sipas përllogaritjeve, kostoja e ndërtimit të apartamenteve në zonën e Kasharit arrinte 600 euro/m², këtë vit arrin 700 – 750 euro/m², duke përfshirë edhe 20% fitimin e ndërtuesit nga shitjet, si dhe rritjen e çmimeve të materialeve të ndërtimit”.
Edhe administratori i real estate “Century 21”, Jonian Antoni, tha për “Monitor” se kërkesa e lartë për apartamente është faktori kryesor që ka ndikuar te tendenca rritëse e çmimeve.
“Në Tiranë, në 4 vitet e fundit, kemi parë rritje të vazhdueshme të çmimeve. Nëse për vitet 2018-2019-2020, rritja ka qenë e pranueshme 3-4% në vit, brenda normave dhe rritjes ekonomike, në vitin 2021 kemi parë një rritje të theksuar, e cila ka qenë nga 5 deri në 12% në varësi të zonave.
Sipas gjykimit dhe interpretimit të kompanisë sonë “Globale Century21” rritja vjen nga shumë faktorë, por ai më kryesor është rritja e kërkesës në Shqipëri dhe në mbarë botën. Kur rritet kërkesa, normalisht nëse tregu nuk ka produkt, çmimi rritet.
Në Tiranë, kërkesa është rritur për disa arsye, si rritja e vazhdueshme e kërkesës, si rrjedhojë e rritjes së popullsisë së Tiranës. Rritja për një produkt më cilësor dhe më të ri, e cila u ndikua shumë edhe nga fatkeqësia e tërmetit dhe pas nëntorit 2019 shumë klientë kanë kërkuar me ngut të shesin shtëpitë e vjetra për shtëpi më të reja në pallate më cilësore.
Një tjetër faktor që ka ndikuar te rritja e çmimeve është edhe pandemia. Kjo ka qenë një rritje globale. Sipas studimeve dhe artikujve të revistës globale “Newyork Times” dhe të ngjashme, thuhet se pandemia ka shkaktuar rritje të shitjeve të pronave.
Por jo vetëmaq, studime të ndryshme kanë vërtetuar që pas pandemisë konsumatori ka kuptuar që ka nevojë për më shumë hapësira në shtëpi, si rrjedhojë të gjithë ata që kanë pasur mundësi, kanë tentuar ose arritur me sukses të blejnë hapësira më të mëdha. Ky fenomen ka vënë në lëvizje gjithë sektorët e ndërtimit, sepse praktikisht, sipërfaqja e banueshme është rritur dhe si rrjedhojë, kërkesa ka rritur edhe çmimet.
Një tjetër faktor i rëndësishëm që po ndikon te çmimet është ndryshimi i pagave. Në Tiranë, në 4-5 vitet e fundit pagat në sektorin privat janë rritur ndjeshëm. Nëse në vitin 2017, paga mesatare ishte 40,000 lekë, sot paga mesatare e Tiranës përllogaritet mbi 55,000 lekë me mungesë stafi të kualifikuar, të cilat në këndvështrimin tonë do të vazhdojnë të rriten.
Rritja e pagave ka nxitur rritjen e financimeve me kredi për shtëpi dhe si rrjedhojë është rritur edhe kërkesa edhe çmimi”, thekson ai.
Kush po blen apartamente në Tiranë?
Gladiola Balliu, administratore e kompanisë së arredimit “Gbarchs Architects”, tha për “Monitor” se apartamentet e shtrenjta blihen më tepër nga shtetas shqiptarë që punojnë në emigracion. Kompania aktualisht është duke arreduar disa apartamente në kryeqytet, duke përfshirë edhe ato të shitura në kulla. “Apartamentet e shtrenjta apo pronat luksoze blihen më tepër nga shqiptarë që punojnë në emigracion.
Po ashtu, pronat me çmimet e larta, kryesisht ato të qendrës blihen edhe nga vendasit, por kur bashkëshortët janë të dy profesionistë, si mjekë, stomatologë apo inxhinierë dhe kanë të ardhura të kënaqshme. Të dyja këto kategori blerësish nuk e financojnë investimin nëpërmjet kredisë, siç ndodh me çiftet e reja, që zgjedhin prona më ekonomike”, pohon ajo.
Sipas CEO të agjencisë “Century 21”, Jonian Antoni, blerësit kryesorë në Tiranë janë familjet me kryefamiljaret nga 30 deri në 45 vjeç. “Ky grup përbën edhe ata që janë më lehtësisht të financueshëm nga banka. Në studimin tonë, kjo kategori është 60-65% e shitjeve. Më pas janë edhe shumë kategori të tjera, si blerësit për investim, emigrantët dhe ndoshta edhe moshat e mëdha, të cilat shesin një shtëpi të madhe për të blerë një shtëpi më të vogël, pasi kanë ikur fëmijët nga shtëpia”.
Ndonëse aktorët e tregut nuk e pranojnë zyrtarisht, ata pohojnë se një pjesë e madhe e tregut mbahet në këmbë nga paratë informale, që e fryjnë ndjeshëm kërkesën për apartamente, sidomos në zonat e shtrenjta.
Burimi: Monitor
